Předkupní práva při prodeji spoluvlastnických podílů

Tato problematika bývá komplikovaná i pro zkušené realitní makléře. Pojďme se podívat na některé situace a představit nejlepší možná řešení.

Předkupní práva komplikují prodej bytu s garážovým stáním (nebo sklepem), pokud tyto netvoří nedílnou součást bytu nebo nejsou součástí společných prostor. Jinými slovy, pokud je garážové stání evidováno na katastru jako podíl na samostatné jednotce, která má více spoluvlastníků, mají na podíl předkupní právo. Ve velkých bytových domech nejen v Praze může být spoluvlastníků třeba sto. Kontaktovat všechny z nich může být pro prodávajícího nebo jeho makléře často nemožné.

Pokud chcete prodat podíl na jednotce (garážové stání, sklep nebo příjezdovou cestu k domu) musíte je nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům.

Pokud někdo využije svého předkupního práva a podíl koupí, zůstane majiteli byt bez garáže, který bez parkingu ztratí na atraktivitě. Podobně je to s domem a příjezdovou cestou. Jednou z podmínek bank je zajištěný přístup k nemovitosti a kupec na dům bez příjezdové cesty nedostane hypotéku. Příjezdová cesta by se třeba dala řešit později soudní žalobou na zřízení věcného břemene práva přístupu, ale banka čekat nebude.

Vzhledem k tomu, že se v obou případech jedná o funkční celek, odtržení parkingu od bytu nebo příjezdové cesty od domu by představovalo pro prodávajícího škodu na věci, v takovém případě je nejlepší podmínit nákup podílu koupí hlavní nemovitostí.

V určitých situacích lze předpokládat, že ignorace předkupních práv zůstane bez postihu, protože nebude možné předkupníkem vyčíslit škodu. Například při koupi domu, ke kterému vede příjezdová cesta vlastněná více spoluvlastníky. Těžko si představit, že by některému z nich vznikla škoda v důsledku nenabídnutí podílu na cestě, protože přístup na ní již měl předtím.

Jak poznám, že se mě to týká?

V první řadě je nutné nahlédnout do prohlášení vlastníka, na jehož základě bytová jednotka vznikla. Prohlášení vlastníka si lze představit jako „rodný list“ domu. Je to veřejná listina, kterou vám poskytne bytový výbor nebo o něj můžete zažádat na katastru nemovitostí.

  1. Pokud je garážové stání součástí nebo příslušenstvím bytu, předkupní právo neřešíte.
  2. Pokud je garážové stání součástí podílu na společných částech domu (pozemku), předkupní právo neřešíte, protože společné části nejsou obchodovatelné, lze k nim jen získat právo užívání.
  3. Je-li garážové stání součástí samostatné (vymezené) jednotky, která má více spoluvlastníků, v takovém případě se na prodej podílu předkupní právo vztahuje.

Řešení může představovat zřízení přídatného spoluvlastnictví, ale na to budete potřebovat souhlas všech ostatních spoluvlastníků.

Řešení může představovat vzdání se předkupního práva a to zapsat na katastr. I tady bude nutný souhlas všech.

Možné řešení může představovat i rozdělení kupní ceny za byt a za podíl na garážovém stání. Za garážové stání určit vyšší cenu než obvyklou a pro případné zájemce neakceptovatelnou. Kupec pak ale může mít problémem s úvěrem, protože jeho financující banka cenu garáže bude vidět jinak..

Výjimka – osoba blízká

Při prodeji/nákupu osobě blízké předkupní práva řešit nemusíme, protože se na tento případ vztahuje výjimka. Okruh osob blízkých je uveden v §22 Občanského zákoníku, kde je uvedeno toto: “Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen “partner”); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.”

Jak to vidí Občanský zákoník (změny od 1.1.2018)

§1124

(1)  Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2)  Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně, tehdy mají spoluvlastníci podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Nově OZ zavádí možnost vzdát se předkupního práva. Toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí a bude platit i pro další nástupce spoluvlastníka.
§1125 (nové znění platné od 1.1.2018)
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124
s účinky pro své právní nástupce.
Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu,
vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Pokud se vás problematika předkupních práv týká, požádejte před prodejem/koupí o pomoc zkušeného realitního makléře nebo právníka specializovaného na reality, který celou věc nejprve zanalyzuje a pomůže vám najít vhodné a především bezpečné řešení.

 

Autor: Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka
Specialista na prodej bytů a RD, Praha

Realitní kuchařka 2017 – seznam kapitol