Skrytá rizika krátkodobých pronájmů

16.10.2016  |   Z pojmu Airbnb se stal fenomén dnešní doby, který těší majitelé bytů a současně leží v žaludku hoteliérům. Data z výzkumu Goldman Sachs z roku 2015, která pracovala se vzorkem dvou tisíc respondentů, ukázala, že pokud uživatelé nezkusili Airbnb, zvolí raději klasický hotel (79 %). Jakmile jej ale vyzkoušeli, snížila se jejich preference hotelu na polovinu. Čas ukáže, jak bude hotelový byznys vypadat za pár let, ale již teď je jasné, že se změní.

Platforem pro poskytování krátkodobých pronájmů existuje mnoho. Liší se výší registračních a servisních poplatků, počtem uživatelů, ale vesměs nabízejí totéž. Kromě nejznámější z nich, Airbn nebo Booking.com, mezi ně patří HouseTrip, HomeAway, Roomarama a Wimdu. Tématu, jak zvýšit své šance na trhu, bylo věnováno mnoho článků. Dnes si ukážeme skrytá úskalí.
Je dobré mít na paměti, že uvedené služby nemají vliv na jednání pronajímatelů a jejich klientů-hostů a nenesou žádnou odpovědnost za škody mezi nimi způsobené. Nabízejte proto svůj byt jen těm hostům, jejichž totožnost byla uvedenými platformami ověřena. V praxi to znamená, že klient zaslal uvedené službě fotku svého pasu. Tento parametr můžete v systému registrace zvolit dokonce jako podmínku. Jedině tak budete moci případného delikventa později dohledat.

Když se z klienta vyklube lempl, zloděj nebo dokonce psychopat

S mnohými se shodneme v tom, že klienti využívající služby typu Airbnb, jsou obvykle velmi příjemní, skoro vždy mluví dobře anglicky a samotný kontakt s nimi je velkým zážitkem. Mnozí se se svými hostiteli spřátelili do té míry, že i oni přijeli navštívit jejich zemi. Je to více než jen o penězích, je to životní styl.

S některými riziky na Airbnb je potřeba se předem smířit. Občas někdo prostě rozbije skleničku, nebo zapomene vrátit knížku, kterou si rozečetl. Pokud se ale stane něco závažnějšího, je tu pro vás program Airbnb Hostitelské Záruky, který kryje škody způsobené hosty až do výše 1 milionu dolarů. V praxi je potřeba si dát pozor pouze na včasné nahlášení a pečlivé zdokumentování problému ještě před příjezdem dalšího hosta. Je tedy rozumné věnovat péči pravidelné poodjezdové kontrole bytu. „Sami máme zkušenost, že Airbnb takto nahlášené problémy řeší velmi ochotně a rychle“, dělí se o zkušenost Matěj Koutný z firmy Blahobyty.cz, která se zabývá správou krátkodobých pronájmů a pokračuje: „Přesto všem našim klientům doporučujeme pořídit ještě pojištění domácnosti a odpovědnosti za škodu. Tím dosáhnou nejvyššího možného krytí rizik. Samozřejmě ještě můžete po hostech požadovat vratnou kauci, z naší praxe ale kauce zbytečně odrazuje i svědomité hosty“.

A co pomáhá nejvíce? Komunikujte s hosty před jejich příjezdem a poslouchejte svou intuici.

Živnostenský list ano či ne?

V realitní poradně se poměrně často setkávám s dotazem, jak je to s legislativou u krátkodobých pronájmů. Pojďme si to shrnout.

Byt můžeme pronajímat krátkodobě dvěma způsoby, které představují odlišné povinnosti pro získání oprávnění a následné zdanění. Ve všech případech je nutná registrace k dani z příjmů na finančním úřadě.

1.) Pronajímat můžeme na základě smlouvy o ubytování dle §2326 obč. zák. (ta se nemusí uzavírat písemně). Ano, budete si muset zřídit živnostenský list, ale nemějte obavu, je to rychlé a snadné. Konkrétně se jedná o volnou živnost, obor činnosti ubytovací služby (č.55). Postačí dojít na jakýkoliv živnostenský úřad a zaplatit 1000 korun správní poplatek a těšit se na první hosty.

2.) Nebo můžete pronajímat na základě nájemní/podnájemní smlouvy podle § 9 zákona o dani z příjmů. V tomto případě sice nemusíte mít živnostenský list, ale je nutné počítat s tím, že krátkodobé pronájmy do 48 hod podléhají DPH! (§ 6 zákona o DPH). Nájmy nad 48 hod. jsou od DPH osvobozeny (§56 odst.1 zákona o DPH).

Pro většinu lidí živnostenský list představuje menšího bubáka než povinnosti spojené s plátcovstvím DPH (kontrolní hlášení atd.), je na každém zvážit, kterou cestu zvolí.

Převod peněz z ciziny se může prodražit

Je třeba počítat s tím, že Airbnb posílá peníze buď v Korunách na bankovní účet nebo v EUR či USD na PayPal. Tak jako tak se bohužel nevyhnete nepříliš transparentnímu směnnému kurzu Airbnb, ke kterému dochází i v případě, že host platí ve stejné měně, jako přichází na váš účet. „Paradoxně se nám tak nejvíce osvědčilo pracovat s Korunami a nechat si zasílat peníze na korunový bankovní účet“, doplňuje Matěj Koutný, „Vyhnete se tak dvojímu přepočtu měn nejdříve od Airbnb a poté od PayPal.“

Pronájem na černo smrdí pokutou

Někteří pronajímatelé příjem z  pronájmů nepřiznávají a spoléhají na to, že na jejich hosty nikdo nepřijde. To je mýtus a velké riziko, mimo jiné i proto, protože jsou jejich platby v elektronické evidenci. Závistivý nebo nazlobený soused, kterému vadí noční hluk nebo kouř z cigarety na vašem balkoně, se může stát časovanou bombou. Tomuto tématu se věnuje článek ZDE.

Dalším prohřeškem je tržní pronajímání samotnými nájemníky, kteří se mylně domnívají, že mohou svůj byt nabídnout dalším lidem. Mít v pronájmu byt nebo dům ještě neznamená moci to nabízet dále. Vždy je lepší zajistit si souhlas majitele než čelit výpovědi z nájmu a náhradám za ušlý zisk. V ideálním případě by měl o tomto záměru majitel vědět ještě před podpisem nájemní smlouvy a dát k tomu své požehnání.

Na co se zaměřit při výběru bytu za účelem krátkodobého pronájmu? Zda je lepší menší nebo větší byt, jak ho vybavit, jakou lokalitu zvolit, že méně je někdy více, i o tom se můžete dozvědět v rámci živých seminářů, které se, mj. zabývají i realitním marketingem.

 

goldman-sachs

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Pokud uživatelé nezkusili Airbnb, zvolí raději klasický hotel (79 %). Jakmile jej ale vyzkoušeli, snížila se jejich preference volby hotelu na polovinu, ukazují data z analýzy společnosti Goldman Sachs.