Realitní trh čekají změny, připravme se na ně (délka audio dílu: 18 min.)

Jak moc situace s koronavirem ovlivní trh s nemovitostmi? Na co se připravit z pozice majitelů, pronajímatelů nebo zájemců? Na co si dát pozor?
Více se dozvíte v novém dílu realitního podcastu. 

.
– textový přepis –
.

Dobrý den dámy a pánové. Moje jméno je Pavla Temrová a vítám vás u dalšího dílu podcastu Realitní kuchařka, který přináší zajímavé tipy ze světa nemovitostí.

Nacházíme se na začátku úplně nové doby – doby „covidové“, která zahýbala životy mnoha lidí a i budoucností na českém realitním trhu. Nacházíme se v době, která je pro mnohé velmi nečitelná. Ztrácíme svoje jistoty, ztrácíme možnost osobní komunikace se svými přáteli a rodinou. Spousta lidí řeší, jaké to bude, až se všechno vrátí do normálu a hlavně, kdy se to vrátí do normálu.

I já jako osobní realitní makléřka i jako investorka do realit sleduji s velkým napětím vývoj realitního trhu. Problematika mých klientů je mi velmi, velmi blízká.

Na začátku roku vyšla Realitní kuchařka 2020, ve které se dělím o zajímavé rady a tipy ze světa nemovitostí. I tato edice má za cíl pomáhat lidem, kteří řeší otázku vlastního bydlení nebo chtějí investovat do realit. Jak to udělat, aby celým tím procesem procesem prošli bezpečně a uhráli pro sebe maximum bodů, na co si dát pozor. Ještě v únoru jsem byla přesvědčena o tom, že pražský trh s byty je v podstatě neotřesitelný. A že ceny bytů v Praze zdaleka nedosáhly svého maxima. Nic nenasvědčovalo tomu, že by to mělo být jinak. Poptávka mnohonásobně převyšovala nabídku a třeba nových bytů se každoročně na trh dostávalo jenom pár jednotek tisíc, což na tu obrovskou poptávku bylo velmi, velmi málo.

Moji klienti i čtenáři knížky se mě často ptali, kdy už konečně ta bublina splaskne, kdy ceny bytů v Praze zlevní?

Dlouho jsem si myslela, že se to nestane a že dokonce bude mnohem hůř, což potvrzovala i studie Sdružení pro architekturu a rozvoj a další analýzy, které uváděly, že v roce 2030 může v Praze chybět několik desítek tisíc bytů. Současně s tím se do Prahy každoročně stěhují desetitisíce nových lidí ať už kvůli práci nebo to jsou třeba studenti, kteří se rozhodli v Praze zůstat na trvalo.

Můžu říci pár nedávných příkladů ze své realitní praxe

Když jsem dala do nabídky byt k pronájmu v pěkném stavu v pěkné lokalitě za dobrou cenu mezi 300-350,-Kč/ m2, tak jsem během jednoho dne třeba dvacet zájemců. Do týdne jsem byla schopna najít důvěryhodného zájemce. To samé platilo i u nabídky bytů k prodeji. Samozřejmě tady vždycky záleží na situaci klientů. Pokud klient potřebuje prodat rychle protože třeba kupuje jinou nemovitost, nebo potřebuje řešit nějaké rodinné problémy, tak je ochota dát lepší cenu určitě vyšší, než když klient prodat nemusí. Ale obecně řečeno, byt za slušnou cenu se v nabídce ohřál maximálně 2 měsíce.

Většinou to bylo tak, že v prvních dvou, třech týdnech se našel alespoň jeden vážný zájemce a tím se dálo jednalo. Určitou dobu trvalo zajištění financí, bankovní odhad a všechny ty podmínky nutné pro získání hypotéky. Ale ten moment nalezení zájemce byl velmi rychlý.

V posledních týdnech se toho díky pandemii koronaviru hodně změnilo. V podstatě ze dne na den se zastavil trh.

Podle ekonomů přichází recese a na trh s byty se můžeme dívat z mnoha různých úhlů pohledu. Podle toho, jestli chceme koupit k bydlení nebo na investici nebo potřebujeme pronajmout.

Pojďme si říci, jak se to může vyvíjet, nebo kam já v tuhle chvíli cítím, že kam by to mohlo jít. Samozřejmě, nemám křišťálovou kouli v ruce a ta situace může být jiná, ale v tuhle chvíli, pokud vycházím z fakt, pokud vycházím z nabídky na realitních serverech a z nějaké všeobecné nálady, která panuje mezi makléři, investory a mezi lidmi, kteří se nemovitostmi zabývají. Jak to asi může nebo bude vypadat.

Na cenu bytu má vliv samozřejmě kondice naší ekonomiky. Když se ekonomice daří, ceny nemovitostí rostou, lidi se cítí bezpečně, jsme ochotni se zadlužovat, protože víme, že nepřijdeme o příjem. Naopak v době nejistoty a strachu chystáme za brzdu, protože nejsme schopni vidět za roh. Nejsme ochotni kupovat něco, co vyloženě nepotřebujeme, protože se třeba bojíme ztráty zaměstnání. Nejenom rodiny a jednotlivce ale i podnikatele neví, zda si můžou nebo v blízké době budou moci dovolit investovat peníze do nemovitostí nebo do nějakého jiného drahého produktu nebo zda je lepší si držet finanční rezervy na horší časy.

Stuace velké nejistoty nastala a je všudypřítomná

I já jako realitní makléřka musím říci, že i moji klienti, pokud zvažovali nákup nemovitostí a najali si mě, abych jim pomohla najít nějakou zajímavou investici na trhu se rozhodli počkat. A je to logické. V této době nejistoty nic nenasvědčuje tomu, že by ceny nemovitostí měly i nadále prudce růst, jako jsme zažili v uplynulých letech.  Krizí už jsme zažili několik. Ta poslední v roce 2008-9 měla za následek samozřejmě významný pokles cen nemovitostí, ale co je důležité říci, tak po jejím odeznění ceny bytů, zejména těch pražských, začaly zase prudce růst a následně překonaly předkrizové roky.

Já předpokládám, že se něco podobného může stát znovu. Myslím si, že se tohle ale nebude týkat všech nemovitostí, i v Praze se budou ještě víc rozevírat nůžky mezi lepšími a horšími lokalitami. Lidé si budou moci vybírat z větší nabídky a díky tomu bych očekávala i větší prostor pro vyjednání si lepší ceny. (Těmi mechanismy vyjednávání si lepší ceny a celkovou komunikací při nákupu i prodeji nemovitostí se zabýváme v rámci živých seminářů Realitní kuchařky.)

V tuhle chvíli bych se hodně bála jako investor investovat do nemovitostí v regionech, které táhne jeden velký zaměstnavatel, protože pokud se dostal nebo dostane do problémů, tak se samozřejmě zvedne nezaměstnanost a v takovém případě můžete mít velké problémy najít nájemníka.

Může docházet k velkému odlivu zaměstnanců, cizinců, kteří pracovali pro restaurace, hotely, samozřejmě toto se týká samozřejmě hlavně Prahy ale i regionů.

Pokud chcete koupit nemovitost čistě na spekulaci, jsem přesvědčena o tom, že to není vhodná doba. Přestože úrokové sazby hypoték budou s velkou pravděpodobností klesat.
Bankovní rada ČNB v březnu už podruhé snížila základní úrokovou sazbu (v tuto chvíli to je jedno procento), aby zmírnila dopady situace způsobené epidemií koronaviru na firmy, podnikatele i na všechny obyčejné lidi.

Myslím si, že toto určitě výrazně pomůže lidem, kteří jsou rozhodnuti koupit si nemovitost za účelem vlastního bydlení, kteří mají motivy odlišné než investoři do nemovitostí, spekulanti atd. Banky budou pravděpodobně více zpřísňovat posuzování žádostí o hypotéku, myslím si hlavně proto, protože budou v dnešní době vidět větší riziko. (Problematikou bankovních parametrů se zabýváme v 9. Kapitole knížky Realitní kuchařka).

U toho vlastního bydlení tam to vnímám maličko jinak

Myslím si, že z hlediska dlouhodobosti je investice do bydlení nebo do nemovitostí jedna z nejbezpečnějších na trhu. Přestože v tuto chvíli jsme v situaci, kdy nikdo neví, jestli ceny neklesnou, o kolik klesnou, jak dlouho budou klesat, tak ve srovnání s akciovými trhy atd. nemovitosti si z hlediska dlouhodobosti svoji hodnotu uchovávají asi nejvíce.

Současná doba proto nabízí unikátní příležitost pro lidi, kteří chtějí koupit, protože je v tuto chvíli asi hodně majitelů, kteří budou motivováni co nejdříve, jelikož řeší problémy, kterým v důsledku této recese čelí nebo čelit budou.

I v těchto dnech v období opatření, omezení, karantény, kdy lidi na prohlídky nechodí, tak tato doba může být příležitost udělat majiteli, nabídku, protože v danou chvíli můžeme být jeden, jediný zájemce, který řeší nákup. Jako realitní makléři v tuto chvíli mohou vykonávat svoji profesi, byla jim udělena výjimka, ale pokud mohu mluvit za sebe i většinu mých kolegů, tak nikdo na ty prohlídky nechodíme. Cítíme samozřejmě zodpovědnost i za svoje rodiny a za svoje děti a pokud to není nezbytně nutné, tak žádné prohlídky neděláme. I já jsem všechny nemovitosti, které prodávám nebo nabízím k pronájmu, tak jsou v tuto chvíli staženy a žádné prohlídky neprobíhají. Ale to neznamená, že probíhat nemohou.

Makléři prohlídky vykonávat mohou, zájemci o prohlídku – ti by porušili karanténu, pokud by prohlídku šli, ale to neznamená, že se tak neděje. Pokud jste v situaci, kdy chcete koupit nemovitost, tak tahle doba je překvapivě, myslím si velmi zajímavá v tom být úspěšný při jednání s majiteli, protože zájemců o koupi v tuto chvíli, nebo těch lidí, kteří chodí na prohlídky, je oproti jiným dobám velmi, velmi malý a můžete mít velmi zesílenou pozici v tom jednání a vyjednání si lepší ceny.

Přesto doporučuji v tomhle obrovskou opatrnost, držte si rezervy, neuspěchejte to, protože ceny nemovitostí v příštím období určitě nebudou růst. Mohou si svoji hodnotu podržet, já spíš očekávám, že mohou začít klesat. Tohle ale nebude trvalý stav, protože pak zase vystřelí nahoru, jako po každé recesi, ale kdy se tak stane, nikdo neví. V příštích měsících se určitě vyplatí sledovat dění na trhu, sledovat nabídky realit a počkat si.

Spousta lidí může naopak začít propadat panice a začít zběsile nemovitosti nakupovat, protože mohou mít obavu z nějakého třeba rozpadu peněžního systému, hyperinflace, měnové reformy. Pokud vím, pokud správně čtu vyjádření expertů na tuhle problematiku, tak se v tomto okamžiku všichni přední ekonomové shodují v tom, že nám hyperinflace v tuto chvíli nehrozí.

Není důvod podléhat panice a začít za každou cenu nakupovat

Naopak, pokud jste v situace, že potřebujete prodat, pokud vám to situace dovolí, doporučuji, abyste přistoupili k prodeji co možná nejrychleji, protože příprava smluvních dokumentů a nalezení zájemce může v dnešní době trvat déle. Určitě doporučuji oslovit v této věci profesionála, nespoléhejte se na nějaké bezrealitkové servery. V takové situaci je velmi důležité vše detailně zanalyzovat, navrhnout správný postup, než se do toho pouštět sám chaoticky bez předchozích zkušeností. Přeci jenom prodej i nákup nemovitostí je poměrně riziková věc a pokud v tom nemáte zkušenosti, můžete se dostat do zbytečných problémů a celý proces nevědomě zkomplikovat. Doporučuji, pokud tuto otázku řešíte, oslovte nějakého profesionála, který vás tím procesem provede úspěšně, bezpečně až do konce. Makléř je jako právník, stavař, obchodník, psycholog, specialista na marketing a finance v jednom.

A pokud jste třeba v situace, že potřebujete pronajmout nemovitost

Doporučuji, nasaďte cenu níž, než je cena obvyklá v dané lokalitě. Snažte se nepřepálit to ve chvíli kdy začnete nabízet, abyste měli možnost si vybrat solidního zájemce. Je to zejména proto, že se do nabídky vrací každý den velké množství bytů, které byly ještě před několika dny pronajímány cizincům, turistům přes Airbnb a jiné platformy. Až se hranice otevřou, předpokládám, že se mnoho z těchto bytů opět vrátí do nabídky, protože Praha je mimořádně atraktivní turistickou destinací a krátkodobý pronájem přináší / přinášel svým majitelům vysoké zisky, tak po určitou dobu tohle nepůjde a tyto byty se vrací zpátky na trh. Může jich být i několik tisíc.

Stejně tak můžeme očekávat veliký úbytek cizinců ohledně standardního, dlouhodobého nájemního bydlení, protože spousta z nich teď nemůže cestovat, takže bych nyní uvažovala určitě cestou nabídnout byt za nižší cenu, než je v dané lokalitě obvyklé, abych se nedostala do situace, že se z mého bytu stane nepronajmutelný ležák. V jednom z příštích dílů podcastu Realitní kuchařky se budeme věnovat tématu, jak hledat nájemníka, jak se chránit před neplatiči.

To je pro tuto chvíli vše.

Přeju vám pevné zdraví. Mějte se nejlépe, jak to v dnešní době jde. Pokud byste měli otázku nebo nějakou zajímavou informaci nebo se chtěli podělit se čtenáři Realitní kuchařky o vaši zkušenost, napište mi na email podpora@realitnikucharka.cz Bude mi velkým potěšením.

Pokud se vám tento díl podcastu líbil, dejte nám like, sdílejte na facebuku, linkedinu a sociálních sítích a budu se moc těšit na příští týden, kdy pro vás připravuji další zajímavosti ze světa nemovitostí.

Mějte se hezky a na shledanou.

 

30.3.2020, Autor: Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka
www.pavlatemrova.cz